اساءة استعمال المأجور تغير الاوصاف .. أحكام قضائية سورية

  اساءة استعمال المأجور تغير الاوصاف .. أحكام قضائية سورية.

- التخريب الذي يوجب التخلية و يعتبر اساءة في استعمال الماجور هو ذاك الذي ينال من سلامة البناء و يوهنه و يسبب له الضرر و الارهاق. اما اذا كان التخريب على خلاف ذلك فانه رغم وقوعه لا يسبب الاخلاء.
- ان تقويم الخبرة هو من اطلاقات محكمة الموضوع و لا رقابة عليها في ذلك من قبل محكمة النقض، ما دامت قد اوضحت اسباب الاخذ بها.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
في اسباب الطعن:
1- المدعي و المتدخل يملكان كامل الاجور موضوع الدعوى و الذي يشغله المدعى عليها المطعون ضده ايجارا بعد ان حل محل المستاجرين السابقين لشرائه حق استثمار و ايجار المحل و قد اقدم بعد اشغاله على القيام بعدة اعمال انشائية و تبديله و اضافات شكلت اساءة في استعمال الماجور و طلبنا اخلاء لعلة الاساءة في استعمال الماجور.
2- قدمنا لدعوانا بدعوى مستعجلة لتثبيت وصف الحالة الراهنة للعقار و لتحديد معالمه قبل التغيير.
3- عقد الايجار يشير الى ان الماجور هو عبارة عن دكان داخلها فسحة سماوية فقط و تضمن بانه لا يحق للمستاجر اجراء اي تعديل او تبديل في الماجور الا بموافقة المالك.
4- اثبتت الخبرة الجارية بهذه الدعوى قيام المدعى عليه باحداث عدة تغييرات منها: ضم غرفتين للمستودع - ازالة الجدار الفاصل بين القسمين الامامي و الخلفي - و ازالة الجدار الحمال الفاصل بين المحل و الفسحة السماوية - اقامة منشات معدنية في الفسحة السماوية و تسقيفها - فرش الفسحة السماوية و هذه الانشاءات تعتبر اساءة للماجور و تحدث ضررا من الناحية الفنية.
5- اخطات المحكمة عندما ردت الدعوى رغم الاجتهادات العديدة التي تحكم الدعوى، منها الاجتهاد رقم 958/708 تاريخ 27/12/1975 و الاجتهاد 659 تاريخ 3/4/1962 و الذي يعتبر اساءة للماجور ازالة جزء منه او اقامة انشاءات جديدة او فتح باب او نافذة و ليس ناتجا عن الاستعمال العادي و الاجتهاد رقم 10 تاريخ 15/1/1974 القائل ان اقدام المستاجر على بناء غرفتين بالحوش الماجورة بدون علم المؤجر و خلافا لانظمة البلدية هو تغيير جوهري في العقار.
6- طلبنا دعوة الخبير و تكليفه لبيان الضرر الذي لحق بالماجور الا ان المحكمة لم تستجب لهذا الطلب سلبا او ايجابا مخالفة اجتهاد محكمة النقض الذي يوجب على المحكمة ان تتحرى و ان تتحقق عن طريق الخبرة فيما اذا كانت الاحداثات و التغييرات لا ينشا عنها اي ضرر.
7- اثرنا دفعا لان على المستاجر ان يلتزم كافة شروط العقد المرفق اجتهاد محكمة النقض.

في القانون:
تقوم دعوى الجهة المدعية الطاعنة على طلب اخلاء المدعية - المطعون ضده من الماجور موضوع الدعوى و الذي هو عبارة عن محل تجاري مع فسحة سماوية و ذلك لعلة اساءة استعمال الماجور حيث قامت المحكمة الناظرة بالدعوى باجراء كشف فني للوقوف على معالم الماجور و الاحداثات و التغييرات التي اجراها المستاجر و بيان فيما اذا كانت تشكل اساءة لاستعمال الماجور و تقدم الخبير بتقريره الذي اعتمدته المحكمة و قررت رد الدعوى للمدعي و المتدخل بداعي ان ما احدثه من انشاءات و تبدلات في الماجور لا يشكل اساءة له فكان هذا الطعن للاسباب المبينة اعلاه.
و حيث انه من المستقر اجتهادا لدى هذه المحكمة ان التخريب الذي يوجب التخلية و يعتبر اساءة في استعمال الماجور هو ذاك الذي ينال من سلامة البناء و يوهنه و يسبب له الضرر اما اذا كان التخريب على خلاف ذلك فان رغم وقوعه لا يسبب الاخلاء (نقض قرار 631 اساس 381 تاريخ 24/12/2001)
و الاساءة في استعمال الماجور التي لم ينشا عنها ارهاق او وهن للبناء لا تشكل سببا من اسباب اخلاء الماجور (نقض قرار 126 اساس مخاصمة 350 تاريخ 12/3/2002)

و من حيث انه للفصل في ذلك لا بد من خبرة فنية متخصصة تبين ذلك فنيا و يعود الى المحكمة امر تقديرها.
و من حيث ان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه اجرت خبرة فنية من مهندس متخصص تقدم بتقريره المؤرخ في 17/7/2004 و الذي قدم وصفا للاعمال و الانشاءات المضافة بالماجور و خلص الى نتيجة قال فيها:
(و انه برايي ان هذه التعديلات و الانشاءات المذكورة و في تقرير وصف الحالة الراهنة المؤرخ في 31/1/2002 لا تلحق ضررا بالماجور بحيث لا تشكل ارهاقا للماجور تؤثر على متانته الانشائية).
و من حيث ان الجهة الطاعنة تجادل في هذه النتيجة التي انتهى اليها تقرير الخبرة و ترى ان هناك اساءة و اضرارا اخرى كترتيب اعباء ضريبية اضافية من قبل البلدية و على القوة الشرائية للماجور.
و من حيث ان المبدا يقوم على ان تقييم الخبرة هو من اطلاقات محكمة الموضوع و لا رقابة عليها في ذلك من قبل محكمة النقض ما دامت قد اوضحت اسباب الاخذ بهذه الخبرة كما ان المحكمة ليست ملزمة باعادة الخبرة كلما طلب الخصوم ذلك ما لم يكن الطلب مبني على اسباب جدية كالنقض او الغموض في الخبرة او مخالفتها لاحكام القانون و ان ما اثارته الجهة الطاعنة لا يرقى الى ذلك مما يستوجب رده.
و من حيث ان القرار قد جاء في محله القانوني و اسباب الطعن لا تناله.
لذلك و بعد المداولة تقرر بالاتفاق الحكم الاتي:
- رفض الطعن.
قرار 740 / 2006 - أساس 656 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 31 - م. المحامون 2007 - اصدار 01 و 02 - رقم مرجعية حمورابي: 63640

- اذا كانت الشروط الخاصة في عقد الايجار المبرم بين الطرفين اجازت للمستاجر تقديم المشروبات الروحية و الحفلات الموسيقية بعد الحصول على موافقات الجهات الرسمية المختصة على ذلك فان ذلك يجعل عقد الايجار الناظم لعلاقة الطرفين هو المستند في تقرير ما اذا كان المستاجر قد حول المطعم الى نادي ليلي لتقديم المشروبات و الحفلات الفنية و يشكل ذلك طغيانا على عقد الايجار و اساءة في استعمال الماجور . فطالما ان العقد اجاز استثمار المطعم كنادي ليلي او كافتيريا و اجاز للمستاجر تقديم المشروبات و الحفلات الفنية بعد الحصول على التراخيص اللازمة - و قد حصل عليها - فلم يعد القول بطغيان العقد و الاساءة في استعمال الماجور قولا سديدا في القانون ما دامت نصوص العقد قد اجازت ذلك.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
النظر في الدعوى:
تهدف الدعوى الى طلب ابطال القرار رقم (68) الصادر بتاريخ 17/7/2001 عن غرفة الايجارات لدى محكمة النقض بدعوى الاساس (46) لعلة ان هيئة المحكمة التي اصدرته وقعت في الخطا المهني الجسيم للاسباب المبينة انفا.
و من حيث ان واقعة النزاع تتحصل بان طالب المخاصمة ابرم عقدا مع المدعى عليه بالمخاصمة نافع (الوثيقة رقم 4) على استجار المطعم المشهور باسم (جوي) لاستثماره مطعما او كافتيريا او نادي عائلي و قد ورد في حقل الشروط الخاصة بالعقد الموما اليه تخويل المستاجر الحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة لتقديم المشروبات الروحية و اجاز المستاجر ايضا باجراء الديكورات اللازمة لاستثمار الماجور و كذلك الاجهزة الموسيقية مما يفيد اجازة المستاجر (بيع المشروبات الروحية و تقديمها للزبائن و اقامة حفلات الفنية في حال حصوله على التراخيص اللازمة) و قد حصل طالب المخاصمة المستاجر على الموافقات اللازمة من جهات الادارة المعنية لتقديم المشروبات الروحية و اقامة الحفلات الغنائية و على اثر خلافات بين الطرفين حول الاجور و سواها حسبما شهد بذلك شهود طالب المخاصمة تقدم المدعى عليه بالمخاصمة نافع بدعوى امام محكمة الصلح مفادها ان المستاجر حول المطعم الى نادي ليلي لتقديم المشروبات الروحية الى الزبائن الذين يرقصون مع المغني و الراقصات ملحقين الاساءة بالماجور و مسببين الازعاج الى الجوار و ابرز صورا عن اللوحات الدعائية الموضوعة على واجهة الماجور باسماء المطربين و المطربات مدعيا ان هذا العمل اساء في استعمال الماجور مما يستدعي اخلاء المستاجر و استمعت محكمة الصلح الى شهود الطرفين و خلصت الى تقرير الاخلاء بحجة ان الزبائن يرقصون اثناء اقامة حفلات الطرب و باوضاع مزرية و مشبوهة مما يشكل اساءة في استعمال الماجور و لدى الطعن بالقرار الموما اليه قضت هيئة المحكمة المشكو منها بتصديق القرار المطعون فيه و بتسبيب خلاصته: " ان شهادات الشهود الذين استمعت اليهم محكمة الصلح و اقتنعت باقوالهم يتبين ان المدعى عليه قام بتحويل الماجور الى ملهى ليلي يستقبل الزبائن من الرجال فقط و ان العرض الفني كانت تقوم به فتيات يرتدين ملابس فاضحة و تصدر عنهن اقوال و حركات و تصرفات مخالفة للاخلاق و الاداب العامة و يجلسن في احضان الزبائن و ان البرنامج الفني في الملهى يستمر حتى ساعات الصباح الاولى حيث يخرج الشبان و هم سكارى يتشاجرون و يتبادلون الالفاظ البذيئة و ان محكمة اموضوع قد اقتنعت بان ما قام به المستاجر من تحويل الماجور الى ملهى بالصورة التي رسمتها شهادات الشهود الذين اخذت المحكمة بها انما يؤلف اساءة استعمال الماجور و يلحق الضرر بالماجور و المؤجر ".

و من حيث ان ما قال به القرار المشكو منه اوقع هيئة المحكمة مصدرته في الخطا المهني الجسيم و اية ذلك ان الشروط الخاصة في عقد الايجار المبرم بين الطرفين اجازت للمستاجر تقديم المشروبات الروحية و الحفلات الموسيقية بعد الحصول على موافقات الجهات الرسمية المختصة على ذلك مما يجعل عقد الايجار الناظم لعلاقة الطرفين هو المستند في تقرير ما اذا كان المستاجر قد حول المطعم الى نادي ليلي لتقديم المشروبات و الحفلات الفنية و يشكل ذلك طغيانا على عقد الايجار و اساءة في استعمال الماجور و طالما ان العقد اجاز استثمار المطعم كنادي ليلي او كافتيريا و اجاز للمستاجر تقديم المشروبات و الحفلات الفنية بعد الحصول على التراخيص اللازمة و قد حصل المستاجر بالفعل عليها فلم يعد القول بطغيان العقد و الاساءة في استعمال الماجور قولا سديدا في القانون ما دامت نصوص العقد قد اجازت ذلك و التفات هيئة المحكمة المشكو منها عن الشروط الخاصة الواردة في عقد الايجار يشكل خطا مهنيا جسيما موجبا لابطال العقد.

و من حيث ان ما شهد به شهود مدعي الاخلاء نفته اقوال شهود طالب المخاصمة فضلا على انه اذا اخذنا جدلا بصحة اقوالهم فان ما بدر عن الزبائن من سكر و مشاجرات خارج الماجور لم يكن بفعل من طالب المخاصمة او بتحريض منه فلم يشهد احد من الشهود المستمع اليهم على ان طالب المخاصمة كان يحمل الزبائن على السكر الشديد و لا تحريضهم على المشاجرات خارج المطعم فهو غير مسؤول عما صدر عن زبائنه من افعال مما لا وجه معه للقول بالحاق الاساءة بالمؤجر و الماجور و اما عن القول بان البرنامج الفني يطول حتى ساعات الصباح فذلك ليس مدعاة للقول بالاساءة في استعمال الماجور ما دام طالب المخاصمة مرخص باقامة الحفلات الفنية من الجهات المعنية

و مخالفته ليست موجبة للاخلاء و اما عن الرقص مع المغني و المطربات فهذه حالة تجري في جميع المحلات المعدة لبيع المشروبات و اقامة الحفلات الفنية و ليست بالضرورة ان تؤدي لاخلاء الماجور ما دام قد رخص لمثل تلك الاعمال و من الطبيعي صدور مثل تلك الاعمال عن بعض الزبائن غير المتزنين عقلا هذا فضلا على ان ملف الدعوى يخلو من اي دليل يثبت على ان الاسباب التي اعتمدها القرار المشكو منه لتاييد القرار المطعون فيه صادرا عن المستاجر او انه الذي حرض او ساهم في حصولها الامر الذي اوقع هيئة المحكمة المشكو منها بالخطا المهني الجسيم بحسبان انه و لئن كان تقدير الادلة يعود لقناعة محكمة الموضوع الا ان ذلك مشروط بحسن الاستدلال و سلامة الاستنتاج و ان يكون ما خلصت اليه المحكمة لا يخالف الوقائع و الادلة التي التفتت عنها المحكمة و بدون اي تسبيب لترجيح بينة على اخرى.
و من حيث ان التفات الهيئة المشكو منها عن الشروط الخاصة الواردة في عقد الايجار الذي هو قانون المتقاعدين و عن التراخيص الادارية التي تخول المستاجر تقديم المشروبات الروحية و اقامة الحفلات الفنية اوقع هيئة المحكمة المخاصمة بالخطا المهني الجسيم الموجب لابطال القرار المخاصم.
و من حيث ان ابطال القرار المشكو منه يغني عن الحكم لطالب المخاصمة بالتعويض.
و من حيث سبق لهذه المحكمة ان قررت قبول الدعوى شكلا.

لذلك حكمت المحكمة بالاجماع:
1- قبول الدعوى موضوعا و ابطال القرار رقم (68) الصادر بتاريخ 17/7/2001 عن الغرفة الايجارية لدى محكمة النقض بدعوى الاساس (46).
2- اعادة التامين لمسلفه.
3- تضمين المدعى عليه الرسوم و المصاريف.
4- لا مجال للتعويض.
5- حفظ الاضبارة و ارسالها عند الطلب الى المحكمة المختصة.
قرار 341 / 2002 - أساس 613 - الهيئة العامة لمحكمة النقض - سورية
قاعدة 162 - اجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض 2001 - 2004 - الألوسي - رقم مرجعية حمورابي: 56639

ان التخريب الذي يوجب تخلية الماجور و يعتبر اساءة في استعماله هو التخريب الذي يؤثر في سلامة البناء و يوهنه و يسبب الاضرار في الماجور اما اذا كان التخريب لا يؤثر في سلامة البناء و استلزمه انتفاع المستاجر فانه لا يستلزم تخلية الماجور.
ان هواية تربية و كش الحمام و على فرض انها هواية غير محمودة لا يمارسها اهل الاستقامة و النيل من افراد المجتمع الا انها لا تبلغ في مدى اساءتها المعنوية ان تكون سببا يمكن الاستناد اليه في طلب اخلاء الماجور.
قرار 46 / 2001 - أساس 59 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 91 - اجتهادات قانون الايجار رقم (6) لعام 2001 - خالد المالكي - رقم مرجعية حمورابي: 53317

1- ان التخريب الموجب للاخلاء لعلة اساءة استعمال الماجور هو التخريب الناشئ عن الاستعمال غير العادي مع مراعاته وجه استعمال الماجور والمهنة و الضرر الذي يصيب البناء.
2- ان الاجتهاد مستقر على انه يجب التفريق بين التخريبات الضارة بالماجور و التي توجب التخلية و هي التخريبات الموهنة للعقار او المؤثرة في قوته الانشائية و يشترط ان يؤدي هذا العمل ضررا للماجور و المؤجر. اما التعديلات و التحسينات فلا تعتبر اساءة في استعمال الماجور اذا كانت مما يستلزمه حسن الانتفاع به.
3- اذا كانت اعادة الحال الى ما كانت عليه ممكنة دون اي تاثير على حالة الماجور وحال بنيانه و انشاءاته الاساسية فان المخالفة لا تشكل اساءة توجب التخلية.

4- لئن كان من المتوجب ان يبنى تقدير الضرر على خبرة الخبير. الا ان الخبرة يجب ان تقف عند حدود مهمة الخبراء بوصف الحالة الراهنة و ماهية الاساءة و مدى تاثيرها على العقار وهل الاحداثات الناجمة فيه تؤثر على سلامة البناء و فيما اذا كانت الانشاءات اوهنته. اما المناقشة في وجه الاستعمال و طبيعة المهنة وتقدير الاساءة من الوجهة القانونية فهي مسائل موضوعية يعود تقديرها للمحكمة و من صلاحياتها قطعا.
قرار 68 / 1980 - أساس 36 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 86 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34037

1_ ان الاساءة الموجبة للاخلاء هي التي تسبب ارهاق للمأجور بحيث تلحق ضررا بالغ الاثر في متانته وسلامته او ارهقته.
2_ ان تلحق التخريبات والاحداثات ضررا بالمؤجر بان زادت هذه الاحداث مثلا من اعباء المؤجر او المأجور.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
في القانون والمناقشة القانونية:
من الثابت على انه سبق لحمدي ان اقام الدعوى على مدير جريدة البعث باخلاء المأجور الكائن في المقسم/2068/منطقة صالحية جادة للاساءة في استعماله واحداث انشاءات مخالفة وبما انه من الثابت على ان القيادة القومية لحزب البعث العربية الاشتراكي تدخلت في الدعوى باعتبارها هي ذات الصفة.
وبما انه من الثابت على ان محكمة الدرجة الاولى ردت الدعوى لعدم الثبوت.
وبما ان الهيئة المشكو منها قد فسخت القرار وقضت بالاخلاء لثبوت الاساءة.
وبما ان القيادة القومية قد اقامت هذه الدعوى ناعية على القرار بالخطأ المهني الجسيم للاسباب الواردة في الطلب.

وبما انه لابد من القول على ان دار البعث للصحافة والطباعة والنشر والتوزيع في المؤسسة مسجلة باسم القيادة القومية لحزب البعث العربي الاشتراكي(المرسوم التشريعي رقم/272/ 6/11/1969 واسبابه الموجبة)مما يجعل القيادة هي الممثل الطبيعي وبالتالي فهي ذات صفة في هذه القضية واذا كانت الدار قد مثلت مبدئيا فان هذا التمثيل كان بغير صفة طالما ان المدير لايملك حق تمثيل هذه المؤسسة امام القضاء وتكون القيادة لوحدها ذات الاهلية الكاملة لهذا التمثيل وبالتالي فان الخصم الحقيقي هو الذي اقام الدعوى ولاينال من هذا الرأي كون المدير لم يمثل في هذه القضية طالما انه لم يكن خصما ولايملك الصفة وليس له اهلية التمثيل والاجتهاد لاينطبق على مثل هذه القضية منوهين الى ان عقد الايجار قد جرى في/1965/ والمرسوم التشريعي صدر في عام/1969 مما يجعل القيادة القومية هي الممثل الطبيعي لهذه الدار وفقا لاحكام الحلول الذي جاء واضحا في المرسوم التشريعي المشار اليه وبالتالي فان جميع الحقوق والالتزامات الواردة في العقد تسرى على القيادة بما لها وما عليها.
وبما ان المادة/5/ فقرة/ب/ من قانون الايجار قد اشارت على انه لايحكم بالتخلية الا اذا اساء المستأجر استعمال المأجور بان حدث فيه تخريبا ناشىء عن الاستعمال العادي او استعمله او سمح باستعماله بطريقة تتنافى مع شروط العقد.

وبما ان المادة/548 من القانون المدني/ اشارت على انه لايجوز للمستأجر ان يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون اذن المؤجر الا اذا كان هذا التغيير لاينشأ عنه اي ضرر للمؤجر فاذا مااحدث المستأجر تغييرا في العين او جاوز في ذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة السابقة جاز الزامه باعادة العين الى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتضي.
وبما ان هذه المادة القانونية لايجوز التغاضي عنها في دعاوى الاخلاء لعلة الاساءة.
ونظرا لاهمية هذه الدعاوى فقد استقر الاجتهاد على التالي:
1_ ان الاساءة الموجبة للاخلاء هي التي تسبب ارهاق للمأجور بحيث تلحق ضررا بالغ الأثر في متانته وسلامته او ارهقته.
2_ ان تلحق هذه التخريبات والاحداث ضررا بالمؤجر بان زادت هذه الاحداثات مثلا من اعباء المؤجر او المأجور.
وعلى هذا الاساس القانوني اذا تبين ان الاحداثات لاترهق المأجور ولاتؤثر على سلامته او متانته او لاتلحق ضررا حقيقيا وواقعيا في المأجور او المؤجر امتنع الحكم بالخلاء.
واذا احدث المستأجر تغييرات في معالم العقار المأجور مخالفا بذلك انظمة البناء المقامة في البلد وترتب على ذلك التزامات مالية لمصلحة الجهة الادارية فان كل ذلك لايعتبر اساءة في استعمال المأجور موجبا للتخلية وان كل الاجراءات التي تتخذها المحافظة لاتتوجب التخلية وقد ذهب الاجتهاد بعيدا اكثر من ذلك فاشار الى ان التخريب على فرض وقوعه والذي يوجب التخلية هو الذي يؤثر على سلامة البناء وبصفته وبسبب الاضرار فيه وقيام المستأجر باعمال انشائية في الوجيبة لاتوهن البناء الا انها تحد من النور والهواء لاتوجب التخلية وللمتضرر مداعاة المستأجر لرفع الضرر عنهم(نقض 633÷170/8/5/1980).

وطالما وان الخبرة وقد نفت عن الاعمال في حال ثبوتها الارهاق والوهن في البناء ولكنها تحد من النور والهواء وتغيير في الوصف العقاري فان كل هذه الاحداثات على فرض وجودها لايمكن ان تشكل اساءة في استعمال المأجور طالما
1_ ان الاعمال التي قام بها لم تلحق الضرر بالمأجور اثرت في متانته وسلامته وواهنته.
2_ تقرير الخبرة لم يشر الى وجود ارهاق في المأجور بل نفى ذلك وعلى ان وجود مخالفات بلدية تترتب عليها غرامات بلدية او رسوم بلدية لايشكل اساءة بالمعني الذي قصده المشروع حسبما استقر عليه الاجتهاد.
3_ ان الافعال لاتشكل اساءة موجبة للتخلية.
4_ لايمكن تطبيق احكام المادة/547 من القانون المدني في هذه الحال لان المستأجر لم يقم بتغيير استعمال المأجور بل نفى نوع الاستخدام على حاله وبالتالي فان مسألة الطغيان ليس مجالها في هذه القضية.
طالما انه يتوجب لكي يكون هنالك تغيير في جهة استعمال المأجور ان يكون المستأجر قد خرج عليه بصورة طغت على جوهر العقد وسعته وهذا غير متوافر في هذه القضية خاصة وان المدعي اقام دعواه على اساس قيام المستأجر باعمال التخريب ولم يقم الدعوى على اساس الاخلاء ولعلة تغيير في استعمال المأجور.
5_ واخيرا لابد من القول على ان نظام الاخلاء في قانون الايجار يختلف عن نظام الخطأ في القواعد العامة لانه في نظام الاخلاء لابد من توافر عنصر الضرر بحيث يصبح ركنا اساسيا ولايكفي التعدي الناشىء عن منافاة شروط العقد.

وطالما ان الضرر غير متوافر
وطالما ان الاصل في هذه الدعوى تكليف المدعى المؤجر باثبات واقعة الاحداثات
وطالما انه على فرض وجود احداثات فان مثل هذه الاحداثات لاتؤدي الى وهن في البناء وارهاق له.

وطالما وهذا من قبيل التزيد جاء العقد واضحا على ان الانشاءات التي يحدثها المستأجر يكون من حق المؤجر مايعني موافقة على اجازة المستأجر باقامة مثل هذه الانشاءات والا لم يكن هنالك من معنى لورود العبارة المذكورة في حقل الشروط الخاصة.
ولكن هل تعتبر كل ذلك بمثابة خطأ مهني جسيم.
لقد استقر الاجتهاد على ان مبادىء اساسية في تفسير القانون تقضي الاخذ بالنصوص الواضحة وفقا لقصد المشرع ولايجبر استبعاد تطبيقها بحجة التفسير وانه في عدم مراعاة المبادىء الاساسية في تفسير القانون وتطبيقه ينطوى على خطأ مهني جسيم.
وطالما ان الامر كذلك
وطالما ان الهيئة المشكو منها قضت بالاخلاء دون تحقق الضرر
وطالما ان اغلاق النور والهواء ولد عنه حدوث مخالفات بلدية تغير في الوصف لايمكن ان تكون اساءة في استعمال المأجور ولاتشكل ضررا فان الحكم بالاخلاء كان تجاوزا للنص وتفسيرا والاجتهاد المستقر.
وبما ان الدعوى مهيأة للفصل.

وبما ان القرار الصادر عن محكمة الصلح جاء متفقا مع حكم القانون

لذلك:
تقرر بالاتفاق:
1_ قبول الدعوى موضوعا.
قرار 548 / 1999 - أساس 114 - محكمة النقض - دائرة المخاصمة و رد القضاة - سورية
قاعدة 40 - م. القانون 1999 - القسم الأول - رقم مرجعية حمورابي: 50501

ان المطالبة بالاخلاء لعلة اساءة استعمال الماجور لا تمنع من المطالبة ايضا بالتعويض عن الاضرار المادية و المعنوية التي الحقها المستاجر بالماجور في حال ثبوتها فالحكم بالاخلاء قد لا يكون كافيا لجبر الضرر اللاحق بالمؤجر.
قرار 895 / 2002 - أساس 1003 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 105 - اجتهادات قانون الايجار رقم (6) لعام 2001 - خالد المالكي - رقم مرجعية حمورابي: 53331

1- ان تحويل المستاجر الماجور الى مطعم لبيع اللحم و الصفيحة و احداثه فيه فرنا لشي الصفيحة و مدخنة لتصريف الدخان و ذلك خلافا لشروط العقد الذي تضمن استعماله كمطعم للفول و الحمص. يشكل اساءة للاستعمال و مخالفة لشروط العقد و تشكل ضررا بالماجور مما يوجب الاخلاء.
2- اذا احدث المستاجر تخريبا في الماجور غير ناشئ عن الاستعمال العادي او استعمله او سمح باستعماله بطريقة تتنافى مع شروط العقد يحكم بالتخلية.
قرار 176 / 1976 - أساس 97 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 104 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34055

1- ان التخريب الموجب للاخلاء لعلة اساءة استعمال الماجور هو التخريب غير الناشئ عن الاستعمال مع مراعاة وجه استعمال الماجور و المهنة التي يتعاطاها المستاجر و الضرر الذي يصيب البناء من هذا التخريب و ان تقدير الضرر تعود الى قاضي الموضوع.
2- من حق المؤجر الحصول على تعويض عن الاشجار المقطوعة و المقدرة بتقرير الخبير.
قرار 268 / 1979 - أساس 261 - محاكم الاستئاف - سورية
قاعدة 85 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34036

1- على الخبراء ان يبينوا في تقديرهم ان التعديلات التي يجريها المستاجر في الماجور تشكل ضررا للمؤجر ماديا (كالوهن و التاثير على سلامة البناء) ام معنويا. و ليس عليهم استخلاص ما اذا كانت هذه الاعمال تتفق و الاستعمال الطبيعي للماجور او تشكل اساءة في استعماله ام لا. لانها واقعة قانونية يستقل القضاء بتقديرها و تفسيرها على ضوء الوقائع الثابتة.
2- الاحداثات و التغييرات في الماجور لا تكون موجبة للاخلاء الا اذا كانت ضارة به او بالمؤجر او شكلت طغيانا على العقد.
3- المقصود بعبارة احداث تخريبات غير ناشئة عن الاستعمال العادي. هو احداث تغيير في الماجور اورث عطلا و عيبا ووهنا بالبناء نشا عنه ضرر في الماجور مادي او معنوي.
4- اذا انتفت النتائج المشار اليها او استلزمها حسن انتفاع المستاجر بالماجور او انه نشا عنها تحسين فيه فانه يكون قد انتفى التخريب المقصود قانونا والموجب للاخلاء.
قرار 71 / 1978 - أساس 54 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 92 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي - رقم مرجعية حمورابي: 34043

- الاساءة الموجبة للاخلاء هي التي تحقق الضرر بالماجور بان تؤثر في متانته و سلامته.
- تقدير الخبرة و الاقتناع بها و الاطمئنان الى النتيجة التي انتهت اليها هو من اطلاقات محكمة الموضوع بلا معقب عليها من لدن محكمة النقض اذا تمت باجراءات سليمة و لم تكن مشوبة بنقص او غموض.
- الخبرة الجارية تحت اشراف قاضي الامور المستعجلة متروك تقديرها لمحكمة الموضوع ان شاءت اخذت بها و ان شاءت طرحتها و اخذت بالخبرة الجارية امامها لان تقييم راي الخبراء منوط بقضاة الموضوع.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
اسباب الطعن:
1 - ان القرار المطعون فيه قابل للطعن بالنقض خلافا لما جاء في القرار المذكور.
2 - ان القرار المطعون فيه لم يرد على الادلة و الحجج و الدفوع التي اثارها المدعي الطاعن.
3 - خالفت الخبرة احكام المادة (138) من قانون البينات.
4 - خالفت الخبرة احكام المادة (150) من قانون البينات.
5 - خالفت الخبرة احكام المادة (151) بينات.
6 - خالفت القرار المطعون فيه احكام المادة (154) من قانون البينات.
7 - خالفت الخبرة ما استقر عليه الاجتهاد القضائي في قضايا الاساءة و التخريب.
في القضاء:
حيث ان دعوى الجهة المدعية (الطاعنة ) التي تقدمت بها الى محكمة الصلح المدنية في حلب تقوم على المطالبة بالزام الجهة المدعى عليها (المطعون ضدها) باخلاء الماجور موضوع الدعوى لعلة اساءة استعمال الماجور.
و بنتيجة المحاكمة اصدرت المحكمة المذكورة قرارها المطعون فيه القاضي برد الدعوى.
و لعدم قناعة الجهة المدعية بالقرار المذكور فقد طعنت به للاسباب المبينة في استدعاء الطعن.
و حيث ان القرار المطعون فيه قابل للطعن بالنقض و لا يغير من الامر شيئا ما ورد من انه قابل للاستئناف ذلك ان طرق الطعن بالاحكام يحددها القانون لا المحكمة مصدرة الحكم (قرار محكمة النقض رقم 387 تاريخ 19/3/1980 منشور في مجلة القانون لعام 1980 ص 107)
و حيث ان المحكمة بقرارها اجرت الكشف و الخبرة على الماجور موضوع الدعوى بمعرفة خبير مختص و قد تقدم الخبير المذكور بتقرير خبرة وصف فيه الماجور وصفا كافيا و ابان الاعمال و الاحداثات المنفذة فيه بصورة مفصلة و انتهى في تقريره الى القول بان الاعمال الجارية في الماجور لم تؤد الى وهن في الماجور و لم تؤثر على سلامته و كذلك لم تغير في معالمه حيث انه يمكن اعادة الحال الى ما كانت عليه و قد اخذت المحكمة المطعون بقرارها بهذه الخبرة الواضحة و حكمت استنادا اليها برد الدعوى على اساس ان الاساءة الموجبة للاخلاء هي التي تلحق الضرر بالماجور بان تؤثر على متانته و سلامته و توهنه (قرار محكمة النقض رقم 427 تاريخ 18/6/1995 و قرارها رقم 358 تاريخ 4/5/1995 المنشوران في مجلة القانون لعام /1994/ /1995/ ص 336 و 389).
و حيث ان الاجتهاد القضائي مستقر على ان تقدير الخبرة و الاقتناع بها و الاطمئنان الى النتيجة التي انتهت اليها هو من اطلاقات محكمة الموضوع بلا معقب عليها في ذلك من قبل محكمة النقض طالما انها تمت باجراءات سليمة و لم تكن مشوبة بنقص او غموض.

و حيث ان الخبرة الجارية تحت اشراف قاضي الامور المستعجلة دليلا متروكا تقديره لمحكمة الموضوع ان شاءت اخذت بها و ان شاءت طرحتها و اخذت بالخبرة الجارية امامها طالما ان تقييم راي الخبراء مناط بقضاة الموضوع ( قرار محكمة النقض رقم 2074 تاريخ 14/3/1985)
و حيث ان الاجتهاد القضائي قد استقر على ان على قاضي الموضوع ان يبين في قراره الحقيقة التي اقتنع بها و ان يذكر دليلها و ما عليه ان يتتبع الخصوم في مناحي اقوالهم و مختلف حججهم و طلباتهم و يرد استقلال على كل قول او حجة او طلب اثاروه في مرافعاتهم ما دام قيام الحقيقة التي اقتنع بها و اورد دليلها فيه التعليل الضمني المسقط لتلك الاقوال و الحجج و الطلبات (قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 12 تاريخ 23/3/1994 المنشور في مجلة القانون لعام /1994/ /1995/ ص 103)
و حيث ان اسباب الطعن لا تنال من القرار المطعون فيه.
لذلك تقرر بالاجماع:
- رفض الطعن موضوعا.
قرار 357 / 2002 - أساس 560 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 231 - م. المحامون 2004 - اصدار 09 و 10 - رقم مرجعية حمورابي: 52685